Archisatafi

13/06/2023

متابعة اشغال انجاز توسعة مسجد الأمير عبد القادر بحي سياري خليفة عين الكبيرة
الاشغال بوتيرة متسارعة الشكر موصول لجميع المتدخلين

09/05/2022

07/05/2022

الملكية الشائعة
كثيرا ما يحرر بعض الموثقين عقود تكون فيها الملكية في حالة الشيوع اي ملكا لمجموعة من الاشخاص تربطهم علاقة ملكية للك العقار او المنقول ، حيث نظمها المشرع الجزائري من خلال المواد ( 713 إلى 742 ق.م.ج ) ولأجل هذا لابأس بأن نحاول دراسة بعض العناصر الجوهرية لهذا النوع من الملكية حسب المنهجية التالية :
- تعريف الملكية الشائعة ،
- إدارة المال الشائع ، وهي نوعان :
* إدارة المال الشائع المعتادة.
* إدارة المال الشائع غير المعتادة .
- حفظ المال الشائع ،
- التصرف في المال الشائع ،
- تصرف الشريك في حصتة غير المفرزة ،
* قسمة المال الشائع وهي انواع :
- القسمة الودية أو الإتفاقية أو الرضائية ، - القسمة القضائية ( الإجراءات ) ،
- قسمة المهيأة وهي نوعان :
- المهيأة الزمانية ،
- المهيأة المكانية ،
- آثار القسمة .
1 – تعريفها
الشيوع حالة قانونية تنجم عن تعدد أصحاب الحق العيني، الملكية الشائعة عرفتها المادة 713 ق.م.ج ، إذا ملك اثنان فأكثر شيئا وكانت حصة كل واحد منهم غير مقررة فهم شركاء على الشيوع، وتعتبر الحصص متساوية مالم يقم دليل على ذلك .
وحسب المادة 714 ق.م.ج بينت لنا كل شريك في الشيوع له أن يملك حصته ملكا تاما وله أن يتصرف فيها ويستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء الآخرين .
2 - إدارة المال الشائع
1-2- إدارة المال الشائع المعتادة
- حسب نص المادة 715 ق.م.ج تكون إدارة المال الشائع من حق كل الشركاء مجتمعين مالم يوجد اتفاق يخالف ذلك وهذا هو الأصل في إدارة المال الشائع ،
إذا لم يتحقق ذلك يكون ملزما للجميع رأي أغلبية الشركاء وفقا لمايلي :
حسب نص المادة 716 ق.م.ج، يكون ملزما للجميع ما يستقر عليه رأي الأغلبية في أعمال الإدارة المعتادة ، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصبة، رأي الأغلبية يلزم الأقلية ، الأغلبية لها أن تختار مديرا ، وتضع نظاما لحسن الانتفاع بالمال الشائع ،كما يكون الإتفاق ضمنيا ، يتولى إدارة المال الشائع دون اعتراض من الباقين ، عدا وكيلا عنهم .
2-2 - إدارة المال الشائع غير المعتادة
تناولتها المادة 717 ق.م.ج وبينت لتا مايلي :
الشركاء الذين يملكون على الأقل 3/4 المال الشائع ، يقرروا في تحسين الانتفاع ، من تغييرات أساسية وتعديلية ، ويعلنوا ذلك لباقي الشركاء الآخرين.
لمن خالفهم له حق الرجوع إلى المحكمة في غضون أجل شهرين 02 من وقت الإعلان ،
المحكمة لها أن تقرر ما إذا كان القرار المتخذ مناسبا لمصلحة الشركاء ، ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن له الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .
3 - حفظ المال الشائع
وقفا لنص المادة 718 و المادة 719 ق.م.ج فإنه :
لكل شريك في الشيوع له أن ينفرد بالقيام بالأعمال اللازمة لحفظ المال الشائع ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء الآخرين ، مثلا أن تكون أعمال الحفظ مادية ( كالترميم والصيانة ) ، وأعمال قانونية مثال( دفع الضرائب ورفع الدعاوي ) ،كما يتحمل جميع الشركاء كل بقدر حصته نفقات إدارة المال الشائع وحفظه .
4 - التصرف في المال الشائع
وفقا لنص المادة 720 ق.م.ج ، الشركاء الذين يملكون على الأقل 3/4 المال الشائع أن يقررو التصرف فيه بإسنادهم لأسباب قوية ويعلنو قراراتهم لباقي الشركاء الآخرين بموجب عقد غير قضائي ، ولمن خالفهم له حق اللجوء إلى المحكمة في غضون أجل شهرين من وقت الإعلان ، والمحكمة لها السلطة التقديرية في أن ترى مدى صحة هذا التصرف .
5 - تصرف الشريك في حصة غير المفرزة أي الشائعة
وفقا لنص المادة 721 ق.م.ج ، للشريك في الشيوع أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي ، و هذا خلال 01 شهر و يحل محل المشتري بناءا على تصريح رغبته.
6 – القسمة
-القسمة هي سبب من أسباب انتهاء حالة الشيوع ،
وفقا لنص المادة 722 ق.م.ج ، لكل شريك في الشيوع له الحق المطالبة بالقسمة للمال الشائع ، مالم يكن مجبرا على البقاء بمقتضى نص أو إتفاق في حالة الشيوع ، شربطة على أن يكون هذا البقاء لمدة أقصاها خمسة سنوات ، لابأس أن نعطي مثال عن الشيوع الإجباري عدم تجزئة الأراضي الفلاحية إلى أقل من المساحة المسموح بها قانونا وفقا للمرسوم رقم 490/97 المؤرخ في 1997/12/20 ، ج.ر العدد 84 .
6-1 - القسمة الودية أو الإتفاقية أو الرضائية
- وقفا لنص المادة 723 ق.م.ج ، حيث يستطيع الشركاء إذا انعقد إجماعهم أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها ، وإذا كان بينهم من هو ناقص للأهلية وجب عليهم مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون مثلا كالإذن للقاصر ، وفقا للمادة 88 ق.أ.ج الفقرة 01 .
- والقسمة الاتفاقية تتم بالذهاب إلى الموثق و اجماعهم بتقسيم الحصص على تقسيم الحصص بالطريقة التي يرونها ، سواءا بالاتفاق أو بالقرعة .
كما أن القسمة الاتفاقية هي عقد تسري عليه أحكام سائر العقود .
6-2 - القسمة القضائية
القسمة القضائية تناولتها المواد 724 إلى 728 ق.م.ج ، وحددت لنا مختلف الإجراءات لتطبيق هذا النوع من القسمة .
الإجراءات :
- إذا اختلف الشركاء على قسمة المال الشائع ، فعلى من يريد الخروج من الشيوع عليه القيام برفع دعوى على باقي الشركاء أمام المحكمة ،
- تعين المحكمة خبيرا لتقويم المال الشائع و قسمته حصصا إذا كان هذا المال يقبل القسمة عينا ، ودون أن يلحقه نقص كبير في قيمته ،
- يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب ،
تفصل المحكمة في النزاعات وخاصة ما يتعلق بتكوين الحصص ،
- ثم تجري القسمة عن طريق الاقتراع Tirage au sort ، وتثبت المحكمة ذلك بمحضر ، وتصدر المحكمة حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز ،
- إذا تعذرت القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته ، يباع هذا المال بالمزاد العلني وبالطريقة المحددة في قانون الإجراءات المدنية والإدارية ، وتقتصر المزايدة على الشركاء وحدهم إذا طالبوا ذلك بالإجماع ،
- لكل دائني كل شريك ، الحق في المعارضة في أن تتم القسمة عينا أو تباع بالمزاد العلني دون تدخلهم .
6-3 - قسمة المهيأة
قسمة المهيأة Le partage provisionnel ، وهي ليست قسمة ملكية للمال الشائع ولا تنتهي بها حالة الشيوع ، وإنما هي مجرد طريقة من طرق الانتفاع بالمال الشائع .
- والمهيأة نوعان :
مهيأة زمانية وأخرى مكانية ،
- المهيأة الزمانية
وهي القسمة التي يتفق فيها الشركاء على المناوبة في الانتفاع بالمال الشائع، حيث يتفق الشركاء على أن يتناوبو بالانتفاع بالمال الشائع لمدة معينة تتناسب مع حصة كل شريك .
- المهيأة المكانية
وهي التي يتفق فيها الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز ، يساوي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء الأخرى ،
على أن اتفاقا مثل هذا لا يزيد عن 05 سنوات كحد أقصى أو سنة واحدة قابلة للتجديد .
وإذا كانت هناك هناك مهيأة مكانية ، وترتب على تجديدها بالاتفاق أو تجديدها سنة بعد سنة أخرى ، فإن دامت 15 سنة فإنها تنقلب إلى قسمة نهائية إذا اتفق الشركاء على ذلك ، وهي بمثابة تجربة اطمئنو الشركاء على نتائجها ، كما أن المادة 736 ق.م.ج قد أفادت يجوز للمحكمة أن تأمر بها ، وأفادت أيضا المادة 737 ق.م.ج أيضا ليس للشركاء في المال الشائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من أن الغرض الذي أعد له هذا المال ، أنه يجب أن يبقى دائما في حالة الشيوع .
7- آثار القسمة
حيث حددت لنا المواد من 730 إلى غاية 732 ق.م.ج ، جملة من الآثار :
- يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ ان أصبح مالكا في الشيوع، وأنه لم يكن مالكا على الاطلاق لباقي الحصص الأخرى ،
- يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق ،
- يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المتقاسمين أنه لحق منها غبن يزيد على الخمس ، على أن تكون العبرة في التقدير بقيمة الشيء وقت القسمة ، ويجب أن ترفع الدعوى خلال السنة التالية للقسمة ، وعلى المدعي أن يكمل ما نقص للمدعي نقدا أو عينا من نقص من حصته .
عن الأستاذ/ باقل م ، موثق لدى دائرة اختصاص محكمة .... ، مجلس قضاء .... .

14/02/2020

بعد قبول ملف تسوية البناية في إطار القانون 08-15 المؤرخ في 20 جويلية 2008، الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات و إتمام إنجازها، تقوم مديرية أملاك الدولة بتحرير عقد بيع وفق النموذج إع6 "PR6" ( نموذج إجراء الإشهار، النسخة من العقد المودعة التي تبقى في المحافظة العقارية).

هذا ما حددته الإرسالية رقم: 3476 المؤرخة في 08 أفريل 2013، الذي يتضمن مجال تدخل إدارة أملاك الدولة في إطار عملية مطابقة البنايات و إتمام إنجازها.

12/02/2020

نصيحة #

لا تشتري أبدا عقار بعقد عرفي📑، و هذا بناءا على الأسباب التالية:

- العقود العرفية إنتهى سريان إبرامها إبتداءا من 01 جانفي سنة 1971 الذي يتضمن تنظيم التوثيق، بعد صدور الأمر رقم: 70-91 المؤرخ في 15 ديسمبر سنة 1970، الملغى بالقانون 88-27 المؤرخ في 12 جويلية سنة 1988 الذي يتضمن تنظيم التوثيق، و هذا الأخير ملغى بالقانون 06-02 المؤرخ في 20 فيفري سنة 2006 الذي يتضمن تنظيم مهنة الموثق.

03/02/2020