29/08/2020
Am 16.07. Ist ein Artikel über die bisherigen Geschehnisse hier im Haus in der Studierenden Zeitung DASS BLATT erschienen, ausserdem wird unser spezifischer Fall von Entmietung in stadtpolitische Zustände eingeordnet. Im DASS BLATT wurde die Immobilien Firma anonymisiert, hier nicht. Denn es wichtig, unterschiedlich Erfahrungen mit diesem (und ähnlich handelnden) Unternehmen sichtbar zu machen und sie auch zu benennen um eine Entscheidung, für oder gegen den Kauf einer Wohnung in einer der Euphoria GmbH Immobilien, auf einer umfassenderen Basis entscheiden zu können. Also überlegt es euch. Und schreibt uns gerne, wenn ihr ähnlich Erfahrungen mit der Euphoria gemacht habt!
Mieter*innen Verdrängung in Weimars Westvorstadt - Häuserkonflikt um die Schwabestr. 9
In der Weimarer Westvorstadt wurden in den letzten Jahren die Gebäude im alten Zöllnerviertel saniert und modernisiert. Während alle Häuser im Zöllnerviertel mittlerweile blinken als hätte man sie mit Colgate Extra White gebürstet, sticht das Gebäude Schwabestr. 9 mit dem düsteren Anblick einer halben Ruine heraus. Seit drei Sommern ist das Haus von einem Baugerüst umstellt. Bauarbeiten sind hier jedoch nur mit großen Abständen zu beobachten. Sein Anblick wirft einige Fragen auf, zumal in dem Gebäude noch Mieter*innen wohnen.
Das Haus wurde im Dezember 2015 zum Höchstgebot zum Verkauf ausgeschrieben. Grund dafür waren finanzielle Engpässe des ursprüngliche Eigentümers der Max-Zöllner- Stiftung. Die Ausschreibung geschah, obwohl die Bewohner*innen bereits seit einem Jahr mit der Stiftung in Verhandlung zum Kauf auf Erbbaupachtbasis standen. Hierzu wurde bereits im März 2015 die Genossenschaft „Schwabe9 eG“ gegründet. Ziel der Genossenschaft war es, ein von den Mietern organisiertes, selbstbestimmtes Wohnprojekt zu bezahlbaren Mietpreisen umzusetzen und die im Haus gewachsene Gemeinschaft zu bewahren.
Aus dieser Zeit stammt ein Transparent mit der Aufschrift „Für eine denkmalgerechte Sanierung gemeinsam mit der Zöllnerstiftung“ und eine Pressemitteilung, aus welcher hervorgeht, dass das Sanierungskonzept mit der Denkmalbehörde bereits abgestimmt wurde. Zudem sollte das Grundstück im Stiftungseigentum verbleiben, um nach Ablauf der Pachtzeit wieder an die Stiftung zurück zu gehen. Im Ergebnis der Ausschreibung entschied sich die Max-Zöllner-Stiftung jedoch für den Meistbietenden und die Bewohner*innen verloren das Haus an eine Immobilienfirma namens Euphoria GmbH.
Zwar sind die Kosten für eine Modernisierung wie z.B. der Einbau eines modernen Bades oder einer Wärmedämmung laut Mietgesetz auf die Mieten umlegbar, jene für eine Sanierung bzw. Instandhaltung der Grundsubstanz wie die Erhaltung eines Dachs jedoch nicht. Für ein Haus, welches einen enormen Sanierungsstau wie die Schwabestraße 9 aufweist, rechnet sich eine klassische Sanierung und Modernisierung am einfachsten, wenn die alten Bestandsmieter „entfernt“ werden, weil dann nach den Baumaßnahmen deutlich höhere Mieten eingenommen werden können. Zumal im gediegenen Zöllnerviertel auch explizit Menschen mit höheren Einkommen mit luxussanierten, gewinnmaximierten Wohnungen angesprochen werden können.
Der alternative Weg einer Sanierung zusammen mit den Mieter*innen beinhaltet viele Gespräche und die gemeinsame Suche nach Kompromissen – die Gemeinschaft bot der Euphoria GmbH hier mehrere Varianten über eine Gesamtmietung als Verein bis hin zum Abkaufen des Hauses an – blieb aber ungehört.
Im Herbst 2017 initiieren die Mieter*innen ein Treffen, um die geplanten Bauvorhaben zu erfragen. In Anwesenheit ihres Anwalts befragt die Euphoria GmbH die Mieter*innen stattdessen nach ihren Sanierungsvorstellungen und legt ihnen gleichzeitig einen notwendigen Auszug nahe. Das Gespräch verliert jegliche Relevanz, als herauskommt, dass der Euphoria GmbH ihr Bauvorhaben bereits genehmigt wurde. Die Kommunikation findet folglich nur postalisch oder vor Gericht statt.
In den vier Jahren, in denen sich die Schwabestraße 9 im Besitz der Euphoria GmbH befindet verschlechtert sich der Zustand des Hauses zusehends. Die Immobilienfirma nimmt Veränderungen am Haus vor, die nicht wie halbherzige Baumaßnahmen, sondern wie Schikanen gegen die Mieter*innen wirken.
Im Mai 2018 wird das Haus mit einem Baugerüst und weißen Bauplanen verhüllt, welche die Bewohner*innen um jede Aussicht und Sonneneinstrahlung bringen. Die erwarteten Baumaßnahmen bleiben aus. Lediglich ein Handwerker klopft ein wenig Putz von der Fassade. Nach der erfolgreichen Klage eines Mieters verschwindet die Plane, doch das Gerüst bleibt trotz extrem spärlicher Nutzung bis heute an Ort und Stelle.
Im November 2018 erhalten alle Mietparteien ein Kündigungsschreiben gegen welches sie Widerspruch einlegen. Gegen zwei Parteien wird daraufhin Räumungsklage erhoben. Im Frühjahr des nächsten Jahres (2019) hämmern Handwerker den Putz von der Fassade. Der gesamte Garten und die Nachbarschaft wird mit grauem Staub überzogen. Einige Wohnungen werden entkernt. Leere, verwüstete Wohnungen gähnen die Nachbarschaft durch dunkle Löcher an.
Es drängt sich der Verdacht auf, die Euphoria GmbH versuche ihren Mieter*innen die Freude an ihrem Wohnort zu nehmen und gleichzeitig nach außen den Eindruck zu erwecken, die Schwabestraße 9. sei bereits eine Ruine. Es scheint, als versuche sie das Haus unbewohnbar und die Luxussanierung unvermeidlich zu machen.
Aber das ist erst der Anfang. Nachdem allen Bewohner*innen im Sommer 2019 ersatzlos das Gas abgestellt wird, obwohl sie auf ihre Gasheizungen und Gasherde angewiesen sind, regnete es regelmäßig Schutt in bewohnte Wohnungen. Im gleichen Sommer wird die Decke zwischen Dachgeschosswohnung und Dach abgebrochen. Die Wohnungstüren der Dachgeschosswohnungen stehen dabei offen, so dass der mit Taubenkot verseuchte Baustaub durch das gesamte Treppenhaus zieht. Eine dicke Schicht bleibt liegen. Eine Mietpartei mit kleinen Kindern kämpft darum, dass eine Staubschutzwand zur Baustelle gestellt wird. Eine Schutzvorrichtung, die beim Bauen im bewohnten Zustand zum Standard gehört.
Weil die Euphoria GmbH im Bauprozess Löcher Im Dach hinterlassen hat, tropft Regenwasser von der Decke in bewohnte Wohnungen Mieter*innen versuchen die Löcher im Dach eigenhändig flicken. Ein hoffnungsloses Unterfangen.
Die beiden Räumungsklagen werden im Oktober 2019 bzw. im Januar 2020 vor Gericht geklärt. Eine vierköpfige Familie zieht im März 2020 aus. Die andere Partei gewinnt den Prozess. Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Weimar abgewiesen. Die Euphoria GmbH wird verurteilt die Gasversorgung der Wohnung wiederherzustellen und dauerhaft sicher zu stellen. Trotz mehrfacher Aufforderung und Fristsetzung ist die Gasversorgung bis heute nicht wieder hergestellt.
In einer weiteren Abbruchaktion im Februar 2020 werden trotz niedriger Außentemperaturen die Fenster in den leeren Wohnungen herausgerissen, obwohl in den angrenzenden Wohnungen weiterhin Menschen leben. Wasserleitungen werden zerstört und das Wasser mehrfach abgedreht. Weiterhin lassen die Arbeiter Wasserhähne in leeren Wohnungen offen stehen, sodass es zu Wasserschäden kommt, als der Haupthahn von unwissenden Hausbewohner*innen wieder aufgedreht wird.
Die Bauarbeiter geben an das Wasser nicht abgedreht zu haben, beziehungsweise nicht einmal zu wissen wo sich der Haupthahn befindet. Es ist zu vermuten, dass die Eigentümer der Euphoria GmbH routinemäßig das Wasser abdrehen wenn sie auf Visite in die Schwabestraße 9. kommen.
2020 lässt die Euphoria GmbH - kurz vor Inkrafttreten der saisonalen Baumschutzsatzung und mit nur zwei Tagen Vorwarnung - eine hausgroße Fichte und einen Kirschbaum fällen. Auch die Nachbarschaft bedauert diesen Verlust. Die Euphoria GmbH hinterlässt den Garten in einem Schlachtfeld voller Äste und Holz. Sie sieht sich offenbar nicht in der Verantwortung aufzuräumen. Zwei Wochen später beschließen die Mieter*innen selbst den Garten wieder begehbar zu machen, das Holz kleinzusägen und abzutransportieren.
In dem Versuch die Situation für die Mieter*innen so unangenehm wie möglich zu gestallten, nimmt sich die Euphoria GmbH der weiteren Verwüstung des Gartens an und läßt die Tür in den Garten mit Brettern zuschrauben. Entrümpelte Gegenstände aus den leeren Wohnungen und Bauschutt stapeln sich im Hof.
Schließlich demonstriert die Euphoria GmbH ihre Macht, indem sie mit einem Bagger im Garten auffährt und sämtliche Gartenstühle und Tische, sowie die Schaukel und den Sandkasten der im Haus wohnenden Kinder zerstört und auf einen Schrotthaufen ablädt. Täglich kommen neue Container hinzu.
Ende April 2020 dröhnt es einmal wieder besonders heftig durch die Decke in eine bewohnte Wohnung. Ein Riss entsteht in der Zimmerdecke einer Bewohnerin. Weil sie befürchtet, dass ein Loch in der Decke entstehen könnte, geht sie nach oben zur Baustelle und trifft dort auf einen der Inhaber der Euphoria Gmbh. Als andere Bewohner des zweiten OGs am Abend nach Hause kommen, finden sie in drei weiteren Zimmern Löcher in der Decke. Der Blick in den Himmel ist nun frei. Schutt liegt im Zimmer verteilt, ergießt sich über die Möbel und Gegenstände. In einem anderen Zimmer ist eine Ladung Schutt im Kinderbett gelandet. Die Bewohner wenden sich verzweifelt an die Bauaufsicht. Diese verordnet einen sofortigen Baustopp.
Warum machen die Bewohner*innen des Hauses das mit?
Die Bewohner*innen bleiben zum Teil aus politischen Gründen, zum Teil wollen sie die Hausgemeinschaft und ihr langjähriges Zuhause nicht verlieren und zum Teil können sie sich den Auszug aus finanziellen Gründen nicht leisten. Wie lange ihre Wohnungen noch bewohnbar sind, ist ungewiss.
Dazu einige Stimmen der Bewohner*innen:
„Die Euphoria will den maximalen Gewinn aus der Immobilie schlagen und dazu ist ihr jedes Mittel Recht. Die Zerstörung des Sandkastens mit einem Bagger gibt einen ziemlich guten Eindruck von der Situation, in der wir uns hier befinden. Wir bleiben auch aus politischen Gründen. Wir wollen uns nicht von neoliberalen Immobilienfirmen vorschreiben lassen wie unsere Stadt auszusehen hat. Wir haben keinen Bock auf noch mehr Gentrifizierung. Wir lassen uns nicht verdrängen zugunsten von neu zugezogenen zahlungsfähigeren Mieter*innen.“
„Ich brauche keinen Fahrstuhl, keinen Kamin und auch keinen Loft. Was ich brauche ist bezahlbarer Wohnraum für mich und meine Familie“
„Am Anfang wollte ich hier einfach nur in Ruhe wohnen. Mittlerweile verstehe ich das Haus als einen Ort, der einen Schatten auf die Stadt und ihre Wohnungspolitik wirft. Mittlerweile ist dieses Haus ein Ort des Politischen geworden, ein Ort des gesellschaftlichen Zusammenhalts. Den Wunsch der Weimarer Mieter*innen nach Gemeinschaft, Teilhabe und Mitbestimmung wird hier (und übrigens an vielen weiteren Orten in Weimar) ein Diktat des Geldes entgegen gesetzt.“
"Ich habe keine Lust, wegzuschauen, wenn die unsichtbare Hand des Immobilienmarktes zuschlägt. Am Beispiel der Schwabe 9 sieht man, wie die Moral von der Aussicht auf maximalen Gewinn immer mehr schwindet. Je mehr wir auf unsere Rechte aufmerksam machen, desto dreister werden die Verdrängungsmaßnahmen. Es reicht."
Johanna Dembinski, Eunike Kramer
Stadtpolitische Einordnung
Dieses Verhalten von Immobilienfirmen ist kein Einzelfall. Es wird mit dem Begriff Entmietung bezeichnet. Entmietung beschreibt den geplanten Versuch, Mieter*innen aus einem Haus zu vertreiben, indem verschiedene Maßnahmen der Schikane angewandt werden. Es ist ein Mittel, dass Immobilienfirmen verwenden, um das Mietrecht, welches Mieter*innen eigentlich einen weitreichenden Schutz bieten sollte, auszuhebeln. Ziel ist es, Mieten zu erhöhen und eine Luxussanierung zu realisieren. Profitinteressen stehen hier ganz klar im Fokus. Entmietung ist kein Einzelfall, sondern eine immer wieder zu beobachtende Strategie von Eigentümer*innen, um (langjährige) Bewohner*innen aus ihren Wohnungen zu ekeln. Neben einem Verlust von Wohn- und Lebensqualität stellt sie eine massive psychische Belastung für die Mieter*innen dar.
In Weimar ist der Mietpreis im Thüringer Vergleich mit 6,99€ (Stand 2018) hoch. Das liegt daran, dass Weimar als attraktiver Wohnstandort gilt.(1)Mieten in Neubauten sind besonders hoch. (2) Zwischen 2008 und 2018 ist der Mietpreis um 42% gestiegen. (3) Zusätzlich gibt es in Weimar mit 1,7% extrem wenig geförderten Wohnungsbau. (4) Wie in Erfurt und Jena ist die Weimarer Mietbelastungsquote im Thüringer Vergleich besonders hoch. (5) Die Mietbelastungsquote zeigt, welchen Anteil des Einkommens Haushalte für den Wohnraum aufwenden müssen. Liegt bei Haushalten mit niedrigen oder mittleren Einkommen die Mietbelastungsquote bei über 30%, kann von einer hohen finanziellen Belastung ausgegangen werden. Eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 29% in Weimar macht deutlich, dass viele Haushalte von einer Mietbelastungsquote von über 30% betroffen sind.6 Die Mietkostenbelastung nimmt mit sinkendem Einkommen prozentual zu (7), weshalb gerade für Haushalte mit niedrigem und auch mittlerem Einkommen von einer hohen Mietbelastungsquote auszugehen ist. In Weimar gab es zwischen 2008 und 2018 eine Mietpreissteigerung von 37%. (8) Auch die Bodenpreise in Weimar, Erfurt und Jena sind im letzten Jahrzehnt (Stand 2018) dynamisch angestiegen.(9) Bezahlbaren Wohnraum in Weimar zu sichern wird folglich im 2. Thüringer Wohnungsmarktbericht als notwendiger Handlungsbereich herausgestellt.(10) Vor allem, wenn in Weimar Menschen mit unterschiedlichem und auch niedrigem Einkommen Wohnraum finden sollen, ist der Handlungsbedarf groß.
“Insbesondere im Kontext der wachsenden gesellschaftlichen Anforderungen an das Wohnen und das systematische Versagen einer marktförmig organisierten Wohnungswirtschaft, wurde die Notwendigkeit für die Entwicklung eines nicht-profitorientierten Sektors der Wohnungsversorgung herausgearbeitet.” (11)
Es braucht kommunale sowie selbstverwaltete und am Gemeinwohl orientierte Wohnraumversorgung, bei welcher nicht die Profite im Mittelpunkt stehen. Wirklich sozialer Wohnungsbau, der langfristig leistbare Mietpreise und eine Bedürfnisorientierung sichert, ist mit Verwertungslogik nicht zu bekommen.(12) Mehr „sozialer Wohnungsbau“ im Sinne von gefördertem Wohnungsbau ist nicht die alleinige Lösung, denn die Förderung für sozialen Wohnungsbau in Deutschland ist letztlich eine Förderung der Wohnungswirtschaft (13).
Wenige Qualitätssicherungsansprüche in Bezug auf Bedürfnisorientierung und Infrastruktur, sowie eine lediglich befristete Belegungs- und Mietpreisbindung, führen dazu, dass weder die Qualität noch die langfristige Bezahlbarkeit von Wohnraum gesichert ist. Um in Weimar bezahlbaren Wohnraum zu sichern und überhaupt erst zu schaffen, braucht es demnach viele Maßnahmen. Ein Beispiel, um Wohnraum langfristig dem freien Markt zu entziehen, stellen Mietshaussyndikat-Projekte dar, deren Organisationsform einen Verkauf des Projektes verhindert. Auf diese Weise sind die Miethaussyndikat-Projekte langfristig als bezahlbarer Wohnraum mit gemeinnützigem Anspruch gesichert. Beispiele für solche Projekte in Weimar sind das Baumhaus oder die in Planung befindliche Alte Feuerwache. Neben einem Beitrag zur Wohnraumversorgung leisten solche Projekte noch weitere Beiträge für die Stadtgesellschaft und die Nachbarschaft. Sie schaffen soziale Infrastruktur und ermöglichen Kulturangebote.
Marktorientierte Unternehmen wie die Euphoria GMBH legen im Vergleich zu diesen Projekten selten Wert auf langfristig leistbare Mieten und die Selbstverwaltung von den Bewohner*innen. Das zeigt sich auch ganz klar im Handeln der Euphoria GmbH: Sie versucht die langjährigen Bewohner*innen durch verschiedenste Schikanen aus dem Haus zu bekommen. Das Ziel ist umfangreiche Sanierung , Umbau und die Vermietung der Immobile zu höheren Mieten. Weimar braucht nicht noch mehr teuren Wohnraum. Ein von den Mieter*innen selbstverwaltetes Projekt mit bezahlbaren Mieten und Bezug zu der Nachbarschaft bringt der Stadtgesellschaft viel mehr und leistet einen Beitrag zur Sicherung von leistbaren Wohnraum in Weimar, einem vielfältigen Wohnangebot und Stadtbild.
Der ganze Konflikt um die Schwabestraße 9 zeigt deutlich: Es braucht einen anderen Umgang mit Häusern und Boden. Es kann nicht sein, dass dringend benötigter Wohnraum an den Meistbietenden verkauft wird. Wohnraum und Boden gehört in kommunale Hand und unter Verwaltung der Bewohner*innen. Wird Wohnraum wie Ware gehandelt, gibt es keine langfristige und keine bedarfsorientierte Versorgung mit Wohnraum. Das sehen wir in den Entwicklungen in Weimar, zugespitzt in Jena, Berlin, Hamburg, Stuttgart und vielen anderen Städten weltweit.
1Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft Abteilung 2 – Städte- und Wohnungsbau, Staatlicher Hochbau (2019): 2.Thüringer Wohnungsmarktbericht 2019: S. 54
2(ebd.:55); 3(ebd.:56); 4 (ebd.:50); 5 (ebd.: 60) 6(ebd.: 58 ff.)
7 Lebuhn, Henrik; Holm, Andrej; Junker, Stephan; Neitzel, Kevin (2017): Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in S. 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“. Berlin: Hans-BöcklerStiftung. S. 7.
8 Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft Abteilung 2 – Städte- und Wohnungsbau, Staatlicher Hochbau (2019): 2.Thüringer Wohnungsmarktbericht 2019: S. 55 ff.
9 (ebd.:64) 10 (ebd.:86)
11 Holm, Andrej (2017): Neue Gemeinnützigkeit und soziale Wohnraumversorgung. In: Schönig, Barbara; Kadi, Justin; Schipper, Sebastian (Hrsg.: Wohnraum für alle. Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. Transcript Verlag: Bielefeld. S.135-151: S.146
12(ebd.)
13 Holm, Andrej; Hamann, Ulrike; Kaltenborn, Sandy (2016): Die Legende vom Sozialen Wohnungsbau. Berliner Hefte zu Geschichte und Gegenwart der Stadt #2: S. 5-7 und 28-32
Quellenverzeichnis:
Holm, Andrej (2017): Neue Gemeinnützigkeit und soziale Wohnraumversorgung. In: Schönig, Barbara; Kadi, Justin; Schipper, Sebastian (Hrsg.: Wohnraum für alle. Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. Transcript Verlag: Bielefeld. S.135-151: S.146) Lebuhn, Henrik; Holm, Andrej; Junker, Stephan; Neitzel, Kevin (2017): Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“. Berlin: Hans-BöcklerStiftung. S. 7. (Holm, Andrej; Hamann, Ulrike; Kaltenborn, Sandy (2016): Die Legende vom Sozialen Wohnungsbau. Berliner Hefte zu Geschichte und Gegenwart der Stadt #2 :5-7 und 28-32) (Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft Abteilung 2 – Städte- und Wohnungsbau, Staatlicher Hochbau (2019): 2.Thüringer Wohnungsmarktbericht 2019::55 ff.).
